KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL DAVALARINDA TARIM ARAZİLERİNDE BEDELİN BELİRLENMESİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN BAZI HUSUSLAR

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL DAVALARINDA TARIM ARAZİLERİNDE BEDELİN BELİRLENMESİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN BAZI HUSUSLAR

1. Bilirkişi raporunu hazırlayacak bilirkişi kurulu en az üç kişiden oluşmak zorundadır.
2. Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi zorunludur.
3. Hâkim bilirkişileri bilirkişilerin uzmanlık alanları, kamulaştırılacak taşınmazın tarım arazi olması ve diğer niteliklerini göz önüne alarak seçmelidir.
4. Bilirkişi kurulu, mahkeme heyeti ile taşınmazın bulunduğu yer gider ve hazır bulunan ilgilileri dinler. Ayrıca keşif mahallinde köy ya da mahalle muhtarının da beyanı alınır.
5. İdare tarafından kamulaştırmaya dair belgeler dava tarihi itibariyle verildiğinden hesaplama dava tarihine göre yapılır. Ancak, kanımca belgeler dava tarihinde dosyaya sunulmamış ise idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği güne göre taşınmazın değerinin belirlenmesi gerekir.
6. Bilirkişi kurulu taşınmazın değerini Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun gerekçeli olmak üzere yapar.
7. Kamulaştırma davalarında Anayasa’nın 46. maddesi gereği gerçek bedel esastır. Taşınmazın gerçek bedelinin bilirkişi tarafından hesaplanıp mahkemece hüküm altına alınması gerekir.
8. Bilirkişi kurulu rapor hazırlarken taşınmazın:
   1. Cins ve nevini,
   1. Yüzölçümünü,
   1. Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
   1. Varsa vergi beyanını,
   1. Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
   1. Taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
   1. Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerini
   1. dikkate alır.
9. Yukarıda sayılan kriterlerin değeri ne surette etkilediğinin raporda tek tek belirtilmesi ve gerekçelendirilmesi gerekir[1].
10. Uygulamada sık rastlanan sorunlardan birisi de emsal gösterilmeden rapor hazırlanmasıdır. Halbuki emsal gösterilmesi zorunludur. Hatta mahkeme emsal konusunda taraflara da süre verir. Ayrıca emsallerle yapılacak kıyaslamada emsallerin dava konusu taşınmazlara olan üstün ve eksik yönleri de belirtilmelidir (Bkz. 5. HD. 2020/6658 E. 2021/8176 K.). Bilirkişi kurulu raporunda emsallerin dava konusu taşınmaza olan uzaklığı da değerini etkileyebilir. Gösterilen emsallerin satış akit tablosunun da getirtilmesi gerekmektedir.
11. Taşınmazın merkezî yerlere olan uzaklığı önemli bir değerleme ölçütü olup bu husus emsal karşılaştırmasında da dikkate alınmalıdır. Örneğin tarım arazisinin yollara uzaklığı ürünlerin erken pazara sunulmasını etkileyecektir.
12. Tarım arazisinin elektrik ve su imkânların sahip olup olmaması da değerini etkileyecektir. Hatta taşınmazın bulunduğu bölgenin belediyenin çöp toplama hizmetlerinden faydalanması da önemlidir.
13. Tarım arazisinin toprak yapısı da değerlendirmede önemli bir kriterdir. Taşınmazın eğimi, toprak kalınlığı, toprağın organik maddece zengin olup olması da önemlidir. Tarım arazisinin jeolojik yapısı ve erozyona maruz kalıp kalmaması da önem arzeder.
14. Kamulaştırma Kanunu m. 11/1 (f) uyarınca arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini hesaplamak gerekmektedir. Tarım arazilerinde değer belirlemede gelir metodu uygulanır[2]. Arazilerde ekilen ve biçilen ürünlere göre değerlendirme yapılması gerekir. Burada kuru ve sulu tarım ayrımı önemli olup[3] tarıma göre ayrı ayrı değerlendirme yapılması gerektiğine de dikkat edilmelidir. Sulu tarım yapılmasının sebebi taşınmazdaki kuyu ise kuyu için ayrıca değer biçilemez.
15. Arazilerde fiilen ekilebilir ürün münavebesine göre hesaplanan brüt gelirden masrafların çıkarılması ile oluşacak net gelirinin kapitalizasyon faizine bölünmesi ile taşınmazın TL/dekar değer tespiti yapılır[4]. Bulunan bedelin 1000 ile bölümü ile taşınmazın TL/m2 değeri bulunur.
16. Arazilerde münavebe ürünlerine ilişkin tüm bilgiler ilçe tarım ve orman müdürlüğünden istenir[5]. Bu bilgilere ilişkin belgelerin ilgili kurumlardan getirtilmesi zorunludur[6]. Arazinin bulunduğu ilçe tarım ve orman müdürlüğünde veriler bulunuyor ise diğer resmî kurumların verileri kurul raporunda esas alınamaz[7]. Eğer veriler ilçe tarım ve orman müdürlüğünde yok ise verilen diğer resmî kurumlardan alınması gerekir. Münhasıran İlçe tarım müdürlüğünün ve diğer resmî kurumların somut verilerine dayanmayan rapor hükme esas alınamaz. Münavebe ürünlerinin yıllık dekara asgarî ve azamî verim miktarı, değerleme yılının hasat dönemine ait toptan satış fiyatı, kilogram değeri ve üretim masrafları ilçe gıda ve tarım müdürlüğünden alınmalıdır[8]. Resmî kurumlardan bu veriler getirtilmeksizin rapor hazırlanamaz[9]. Bilirkişi kurulu raporunda ortalama değer hesaplanır. Ortalama değerlerden uzaklaşılması durumunda nedenlerinin de bilirkişi kurulu raporunda belirtilmesi gerekir[10].
17. Üretim masrafı brüt gelirin 1/3’ünden az olamaz[11]. Brüt gelire yakın üretim masrafı da kabul edilemez.
18. Bilirkişi kurulu raporunda kapitalizasyon faizine raporda yer verilmeli ve oranın belirlenmesine dair gerekçelere de raporda yer verilmelidir.
19. Kapitalizasyon faizi Yargıtay’a göre %3 – %15 arasında değişmektedir. Ancak kapitalizasyon faizini Yargıtay genellikle sulu tarımda %4-%5, kuru tarımda ise %5-%6 olarak kabul etmektedir.
20. Bir arazideki bölgede bir yıl A ürün ve bir yıl da B ürünü ekiliyorsa,  A ve B ürünlerinin resmî kurumlardan azami ve asgarî dekar verimi, değerleme yılının hasat dönemine ait toptan kilogram satış fiyatı ve ürünlerin üretim masrafı temin edilir. Bu ürünlerin ayrı ayrı dekar veriminin azami ve asgari ortalaması ile satıl fiyatı çarpılarak brüt gelir hesaplanır. Daha sonra bu brüt gelirden üretim masrafı çıkarılarak A ve B ürünlerinin net gelirleri bulunmuş olur. Net gelirler toplanarak iki yıllık net gelir bulunur ve ikiye bölünerek de yıllık net gelir bulunmuş olur. Bu bulunan yıllık net gelirin de kapitalizasyon faiz oranına bölünmesiyle taşınmazın TL/dekar birim değeri bulunmuş olur. Bulunan rakam 1000 ile bölünerek arazinin TL/metrekare değeri bulunmuş olur.
21. Bir üstteki paragrafa göre arazideki münavebe planına göre değerlemeyi formülize edecek olursak:

A’nın brüt geliri = (A’nın dekar verimi’nin asgarisi + azamisi)/2)*(A’nın hasat dönemi kg satış fiyatı)

A’nın yıllık net geliri = (A’nın brüt geliri) – (A’nın üretim masrafı)

Aynı şekilde B’nin yıllık net geliri bulunur.

A ve B için iki yıllık net gelir = (A’nın yıllık net geliri) + (B’nın yıllık net geliri)

A ve B için yıllık net gelir = (A ve B için iki yıllık net gelir) / 2

Arazinin metrekare birim fiyatı = ((A ve B için yıllık net gelir) / Kapitalizasyon faizi)/1000.

Arazinin değeri = (Arazinin metrekare cinsinden yüzölçümü) X (Arazinin metrekare birim fiyatı)

• Tarım arazisinde meyve ağaçları bulunması durumunda kapama meyve gelirine göre hesaplama yapılır[12]. Buna göre kapama meyve bahçesinde bulunan ağırlıklı ağaç cinsi esas alınır. Bununla birlikte sayı, cins ve kapladıkları alana göre de değer biçilebilir.

[1] “2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11.maddesinin, üçüncü fıkrasının, (f)bendi uyarınca, tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde ekilecek ürünler ve münavebeye alınan bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar göz önünde tutularak, net gelirin hesaplanması ve bilimsel yolla değerinin bulunması, bedel tesbitinde etkisi olan tüm unsurlarda dikkate alınarak maddenin dördüncü fıkrası uyarınca her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirtilip gösterilmek suretiyle kamulaştırma karşılığının tespit edilmesi gerektiği gibi; Bu unsurların dayanağı olan belgelerinde getirtilmesi zorunludur. Yargıtay HGK 2008/5-741 E. 2008/739 K.”

[2] “Arazi niteliğindeki … Köyü 4598 parsel sayılı taşınmaza gelir metodu esas alınarak değer biçilmesinde ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesinde yöntem itibariyle bir isabetsizlik görülmemiştir. (Yargıtay 5. HD. 2021/2105 E. 2021/13822 K.)”

[3] “Kamulaştırma Yasasının 4650 sayılı Yasayla değişik 11.maddesinin birinci fıkrasının arazilere ilişkin (f) bendinde taşınmazın dava tarihindeki mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir üzerinden değerinin belirleneceği öngörülmekte olup bu yöntemle taşınmazın değerinin saptanmasında münavebeye alınacak ürünler yönünden sulu ya da kuru tarım arazisi niteliğinde olup olmaması önem taşıdığından; mahallinde yapılan keşif sonucu alınan 25.07.2014 tarihli bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın sulu tarım arazisi olduğu belirlenmiş ve buna göre münavebe değerlendirmesi yapılmış mahkemece hükme esas alınan 05.11.2014 tarihli ekbilirkişi raporunda ise dava konusu taşınmaz sulama kooperatifinin yağmurlama sulama sahası dışında kalan ancak sulanabilen tarım arazisi olarak değerlendirildiği halde sulama kaynağının ne olduğu açıkça gösterilmeden bilirkişi raporunda belirtilen sulamanın taşınmazın tamamında ve her mevsim için fiilen yeterli olup olmadığı, dereden sulanıyorsa bu suyun kendi doğal akışı ile mi yoksa özel bir pompalama ya da başka bir sistemle mi taşınmaza ulaştığı, yapılan sulamanın taşınmaz üzerinde bulunan derin kuyudan mı sağlandığı, başkasının taşınmazındaki bir kuyudan yapılıyor olması durumunda bu sulamanın daimi ve geçerli kabul edilebilmesi için kaynak üzerinde dava konusu taşınmaz lehine bir mükellefiyet kurulmuş olması gerektiğinden bu hususun varlığı ve suyun yeterliliği vb. gibi hususlar ayrıntılı bir biçimde araştırma yapılarak belirlenmeden, pompalama veya damla sulama yöntemi ile yapılan bir sulama varsa bunun için yapılacak giderlerin de üretim masraflarına ilave edilmesi gerektiği düşünülmeden taşınmaz sulanabilir tarım arazi olarak kabul edilip kuru tarım arazilerinde uygulanan kapitalizasyon faizine göre değerlendirme yapan bilirkişi kurulu raporuna dayalı hüküm kurulması nedeniyle mahkeme kararı bozulmuş … (Yargıtay 5. HD. 2021/2105 E. 2021/13822 K.)”

[4] “… arazinin kıymeti, taşınmazın fiilen ekilebilir ürün münavebesine göre hesaplanan brüt gelirinden münavebe ürünlerin üretim masraflarının çıkarılması ile bulunan net gelirinin kapitalizasyon faizine bölünmesi ile bulunur. (Yargıtay HGK 2017/5-2018 E. 2021/795 K)”

[5] “… bilirkişi raporlarında dekar başına verim ve masraf ile hasat dönemi toptan satış fiyatları, aynı yörede eşit olarak ve istatistiki bilgilere dayanan ve resmî kurum olan İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verileri esas alınarak tespit edilmelidir. (Yargıtay HGK 2017/5-2018 E. 2021/795 K.)”

“Dosyada bulunan kanıt ve belgelere, kararın dayandığı gerekçelere göre; arazi niteliğindeki, Şemdinli İlçesi, … Köyü, … ada … parsel ve 120 ada 1 parsel sayılı taşınmazlara 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11/1-f maddesi uyarınca gelir metodu esas alınarak; üzerindeki ağaçlara ise yaş, cins ve verim durumuna göre değer biçilmesine ve alınan rapor uyarınca bedelinin davalı idareden tahsiline ilişkin ilk derece mahkemesinden verilen karara karşı davalı idare vekilince yapılan istinaf başvurusunun kısmen kabul edilerek, buğday ve buğday samanının kuru şartlardaki İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verilerine göre verimi ve fiyatı, diğer münavebe ürünlerinin ise masrafı alınarak ve muvafaktnamede belirlenen sayıda asma ağacı üzerinden hesaplama yapılarak 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca yeniden esas hakkında karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. (Yargıtay 5. HD. 2021/4987 E. 2021/13362 K.)”

“Dairemize aynı bölgeden intikal eden dosyalarda kuru arazide münavebeye 2. yıl ürünü olarak karpuz ürününün alındığı ve bu ürünün münavebeye alınmasının Çiftlikköy İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün 28.12.2018 havale tarihli ve 3869056 sayılı yazısı ekindeki münavebe cetveli ile de uyumlu olduğu halde, yazılı şekilde 2. yıl ürünü olarak münavebeye buğday ürünü alınan bilirkişi kurulu raporu hükme esas alınmak suretiyle eksik inceleme ile hüküm kurulması, … (Yargıtay 5. HD. 2021/6056 E. 2021/13089 K)”

[6] “2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin 3. fıkrasının f bendi uyarınca tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde ekilecek ürünler ve münavebeye alınan bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar göz önünde tutularak net gelirin hesaplanması ve bilimsel yolla değerinin bulunması, bedel tespitinde etkisi olan diğer tüm unsurlarda dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirtilip gösterilmek suretiyle kamulaştırma karşılığının tespit edilmesi gerektiği gibi, bu unsurların dayanakları olan belgelerin de getirtilmesi zorunludur. (Yargıtay HGK 2017/5-2018 E. 2021/795 K)”

“2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11.maddesinin, üçüncü fıkrasının, (f)bendi uyarınca, tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde ekilecek ürünler ve münavebeye alınan bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar göz önünde tutularak, net gelirin hesaplanması ve bilimsel yolla değerinin bulunması, bedel tesbitinde etkisi olan tüm unsurlarda dikkate alınarak maddenin dördüncü fıkrası uyarınca her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirtilip gösterilmek suretiyle kamulaştırma karşılığının tespit edilmesi gerektiği gibi; Bu unsurların dayanağı olan belgelerinde getirtilmesi zorunludur. Yargıtay HGK 2008/5-741 E. 2008/739 K.”

[7] “Bu açıklamalar çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde; bilirkişi raporunda münavebeye alınan ürünlerin değerlendirme yılı hasat dönemi satış fiyatına ilişkin İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verileri mevcut iken Toprak Mahsulleri Ofisi ve Çukobirlik Kooperatifi verileri esas alınamaz. (Yargıtay HGK 2017/5-2018 E. 2021/795 K)”

[8] “Bilirkişi kurulunca değerlendirmeye esas alınan münavebe ürünlerinin 2016 yılı itibarıyla ayrıntılı üretim giderini (harcama kalemlerini tek tek) gösteren veri cetveli İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünden getirtilip sermaye faizi, genel idarecilik giderleri, tarla kirası ve bilinmeyen masraflar kalemlerinin üretim masraflarına dahil edilmeyeceği gözönünde tutularak hükme esas alman bilirkişi kurulu raporu denetlenmeden eksik inceleme ile hüküm kurulması. Doğru olmadığı gibi… (Yargıtay 5. HD. 2021/9807 E.  2021/13373 K.)”

[9] “Öte yandan temyize konu bozma kararında yer alan ve “…1-Hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazda sebze tarımı yapıldığı belirtilmiş ise de; hangi sebzelerin münavebede esas alındığı açıklanmadan tarla sebzeciliği adı altında değer biçilmesi usul ve yasaya uygun değildir. Bu nedenle, münavebe ürünü olarak değer biçmede esas alınan sebzelerin ayrıntılı ve açıkça neler olduğu belirtilip, her birinin net gelirine göre hesaplama yapılması ve dekar başına verim miktarlarının İlçe Tarım Müdürlüğünden, değerlendirme tarihi olan 2013 yılı dekar başına üretim masrafları ile hasat dönemindeki ortalama toptan kg. satış fiyatlarının da ilgili resmi kuruluşlardan sorulup, rapor denetlendikten sonra, sonucuna göre hüküm kurulması gerektiği düşünülmeden, bu yönteme uyulmadan hesaplama yapan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması,…”nın doğru olmadığı gereğine işaret eden ve birinci bentte yer alan bozma nedenine mahkemece uyularak bozma doğrultusunda işlem yapılmıştır. (Yargıtay HGK 2017/2152 E. 2019/1335 K.)”

Aynı yönde: Yargıtay HGK 2017/2374 E.  ,  2019/1161 K.

[10] “Her taşınmazda ürünlerin verim ve hasat dönemi satış fiyatları, yılına ve kullanılan girdilere göre değişik olabilirse de, asıl olan taşınmazın ortalama değerlere göre bedelini bulmaktır. Taşınmazın diğerlerinden ayırıcı özelliği var ise, bu husus objektif ölçülerin uygulanmasında dikkate alınmaktadır. (Yargıtay HGK 2017/5-2018 E. 2021/795 K)”

[11] “… kapama bağ değerinin tespitinde üretim masraflarının brüt gelirin 1/3’ünden az alınması hatalı olduğundan … (Yargıtay 5. HD. 2021/873 E.   2021/13472 K.)”

[12] “Arsa niteliğindeki Kesrik mahallesi, 4228 ada 1 parsel sayılı taşınmazın zeminine emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmediği gibi; üzerindeki kapama meyve bahçesi niteliğindeki ağaçlara net meyve gelirine göre belirlenen bedelinden mutad münavebe ürünlerine göre belirlenen bedel indirilmek suretiyle değer tespiti yöntem itibariyle doğrudur. Ancak;

Dava konusu taşınmazın artezyen kuyudan sulandığı belirtildiğinden, taşınmazın üzerindeki kapama meyve bahçesi niteliğindeki ağaçlara net meyve gelirine göre belirlenen bedelinden mutad münavebe ürünlerine göre belirlenen bedel indirilmek suretiyle ağaç bedelinin tespitinde; taşınmazın zeminine sulu tarım arazisi niteliğine göre 2015 yılı itibariyle o yörede mutad olarak ekilen münavebe ürünleri İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünden sorulup bu ürünlerin değerlendirme tarihindeki verim miktarları ile üretim masrafları ve kg satış fiyatlarına göre taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirine göre ve kapitalizasyon faiz oranı %4 alınmak suretiyle bedel tespiti gerekirken, kuru tarım arazisi olarak değerlendirme yapan rapora göre ve 2015 yılına ait ilçe tarım verileri getirtilmeden rapor denetlenmeksizin karar verilmesi, … (Yargıtay 5. HD. 2021/8788 E. 2021/12882 K.)”

“Dosyada bulunan kanıt ve belgelere, kararın dayandığı gerekçelere göre; arsa niteliğindeki … İli, … İlçesi, … Mahallesi 224 ada 72 parsel sayılı taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak, üzerindeki fındık ağaçlarına kapama fındık net gelirine göre belirlenen bedelden mutad münavebe ürünlerine göre belirlenen bedel indirilmek suretiyle değer biçilmesine ilişkin ilk derece mahkemesinden verilen karara karşı yapılan istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. (Yargıtay 5. HD. 2021/3936 E. 2021/12517 K.)”